Comisiones de gestión de Airbnb en 2026: tarifas justas, modelos reales, cuentas honestas
Dos personas buscan este término y quieren cosas opuestas. Una tiene un inmueble y quiere saber si el 22 por ciento que le acaban de proponer es razonable o un abuso. La otra gestiona inmuebles para vivir e intenta averiguar qué poner en una propuesta sin espantar al propietario ni firmar un año de trabajo no pagado.
Este artículo está escrito deliberadamente para ambas, porque es la misma pregunta vista desde los dos lados de la mesa. Un propietario que entiende cómo se construye la comisión deja de comprar por el porcentaje. Un gestor que entiende qué está comparando el propietario deja de perder mandatos frente a un competidor un tercio más barato que hace un tercio del trabajo.
Lo que no encontrarás aquí es una referencia presentada como dogma. No existe una tarifa estándar publicada y auditada para la gestión de alquiler de corta estancia, y quien te cite una con decimales está adivinando con seguridad. Lo que sí hay: un mapa claro de los modelos de comisión en uso, rangos honestos con el motivo de cada variación, una lista sencilla de lo que suele y no suele incluirse, las estructuras que hacen perder dinero al gestor sin que lo note, y la forma de presentar un número para que sobreviva a la comparación con otros dos.
Cada cifra de este artículo es un rango, no un presupuesto. Los porcentajes descritos como publicados habitualmente reflejan lo que gestores de corta estancia y cohosts muestran en sus propias webs y materiales de marketing a septiembre de 2026; no son datos de encuesta, ni un baremo, ni una tarifa que nadie esté obligado a aplicar. Los mecanismos de comisión de las plataformas se describen tal y como ellas los documentan a septiembre de 2026 y cambian sin aviso. Confirma cualquier cifra actual en la fuente antes de construir un presupuesto sobre ella.
Por qué no hay una comisión estándar de Airbnb
Empecemos aquí, porque disuelve buena parte de la discusión posterior.
Airbnb no fija comisiones de gestión. Su red de cohosts, que conecta anfitriones con cohosts locales, deja la tarifa al acuerdo entre anfitrión y cohost en lugar de imponerla, y a septiembre de 2026 Airbnb no publica ninguna tarifa estándar de gestión para gestores externos. El número de tu propuesta es un acuerdo comercial privado entre dos empresas, que es exactamente por lo que la horquilla que se ve en internet es tan amplia.
La segunda razón es que la expresión "comisión de gestión" describe cantidades de trabajo radicalmente distintas. Piensa en dos inmuebles con el mismo precio por noche. Un apartamento de un dormitorio en ciudad, con cerradura de código, una limpiadora que vive a cuatro calles, estancias de dos o tres noches y huéspedes que no necesitan más que un mensaje de entrada. Y una cabaña junto a un lago a noventa minutos de la ciudad, con un jacuzzi que hay que medir, fosa séptica, calefacción estacional, leña, una limpiadora a la que hay que reservar con una semana y huéspedes que llaman por el wifi, la barbacoa y el supermercado más cercano. El mismo porcentaje produce los mismos ingresos y una realidad horaria completamente distinta. Las comisiones varían porque el trabajo varía.
La tercera razón es estructural: hay gestores que concentran costes en una cuota de alta, otros que los diluyen en el porcentaje, algunos que facturan el mantenimiento a coste y otros con margen. Dos propuestas que digan 18 por ciento y 25 por ciento pueden dejar al propietario exactamente lo mismo. Comparar el porcentaje del titular sin comparar la estructura es el error que comete casi todo propietario en su primera contratación.
Si eres el gestor que lee esto, ese tercer punto es también tu oportunidad. La conversación sobre la comisión se gana por claridad mucho antes que por precio, y la claridad es sobre todo un problema operativo: saber qué presupuestaste, tener el contrato a mano y facturar igual todos los meses. Ese es el terreno del CRM para alquiler vacacional, no el del software que mueve tus calendarios.
Los cinco modelos de comisión que se usan de verdad
Casi todo acuerdo del mercado es uno de estos, o una mezcla de dos.
Porcentaje sobre ingresos brutos por reservas. La forma más común con diferencia. El gestor se lleva un porcentaje acordado de lo que entra la reserva antes de costes. Fácil de explicar, fácil de conciliar con el informe de pagos de la plataforma y alinea a ambas partes en el mismo objetivo: más ingresos. Su debilidad es que no paga nada en un mes vacío, lo que será un reparto justo del riesgo o un problema de caja según tu estacionalidad.
Porcentaje sobre el neto. La misma idea, pero el porcentaje se aplica después de restar ciertos costes. Suena más justo para el propietario y en la práctica es mucho más enredado, porque "neto" hay que definirlo con precisión y casi nunca se define. ¿Qué deducciones van primero? ¿Comisiones de plataforma? ¿Comisiones bancarias? ¿Limpieza? ¿Consumibles? Cada concepto no listado se convierte en una negociación mensual. Si usas este modelo, define el neto en una frase dentro del contrato y muestra un ejemplo calculado en la propuesta.
Cuota mensual fija. Un importe fijo por inmueble y mes con independencia de las reservas. Predecible para ambos y muy atractivo para propietarios de inmuebles con ingresos altos a los que no gusta ver crecer un porcentaje. Encaja con parque urbano estable todo el año y castiga al gestor de inmuebles estacionales, que soporta la misma carga fuera de temporada sin el pico, salvo que la cuota se fije lo bastante alta como para promediar.
Híbrido. Un retainer mensual modesto que cubre el trabajo fijo que ocurre haya reservas o no, más un porcentaje menor sobre ingresos. Es el modelo hacia el que derivan la mayoría de los gestores con experiencia tras un mal invierno, porque encaja con la estructura real de costes del negocio: parte del trabajo es por inmueble y parte por reserva. Es más difícil de explicar en una propuesta de una página, que es la única razón real de que no sea más habitual.
Por servicio. Alta del anuncio, fotografía, gestión de precios, comunicación con huéspedes y coordinación de limpiezas con precio individual, eligiendo el propietario. Popular en cogestión ligera y entre propietarios que quieren conservar el trato con el huésped. Genera carga administrativa y hace impredecible el ingreso por inmueble, pero es una forma honesta de atender a quien solo necesita de verdad dos de tus cinco servicios.
Junto a los cinco están los cargos que suelen tratarse aparte: limpieza y cambio, lencería y consumibles, mantenimiento y trabajos puntuales de alta. Cómo se tratan cambia el coste real del propietario mucho más que dos puntos de diferencia en el porcentaje del titular.
Los rangos, y por qué se mueven
Esta es la parte por la que has venido, planteada con cuidado.
A septiembre de 2026, estas son las bandas que gestores y cohosts publican en sus propias webs y materiales. No son resultados de encuesta, ni baremos, ni una tarifa que nadie deba cumplir. Existen para decirte si un presupuesto está en territorio normal o merece una pregunta.
| Fórmula | Banda habitual publicada | Qué la mueve |
|---|---|---|
| Cogestión ligera, el propietario conserva tareas | Porcentaje de dos dígitos bajo sobre los ingresos por reservas | Cuánto sigue haciendo el propietario; la comunicación con huéspedes es lo grande |
| Gestión estándar de corta estancia | De mitad de la decena a mitad de los veinte | Tipo de inmueble, distancia, duración de estancia, si tienes plantilla |
| Servicio integral, alta atención o lujo | Hasta alrededor de un tercio, a veces más | Conserjería, estándares de lencería, ubicaciones remotas, expectativas |
| Gestión residencial de larga estancia | Muy inferior, normalmente un porcentaje de un dígito o dos dígitos bajos sobre la renta mensual, a menudo más una tarifa de alquiler aparte | Volumen de unidades, ley local de arrendamiento, búsqueda de inquilinos |
| Cuota mensual fija por inmueble | Fijada para cubrir el coste del gestor más margen | Estacionalidad, nivel de ingresos, previsibilidad de la carga |
Cinco factores mueven una comisión dentro de esas bandas, y conviene nombrarlos porque son las discusiones que de verdad vas a tener.
El precio medio por noche. El mismo porcentaje sobre una noche de 90 dólares y sobre una de 600 son negocios distintos. Los inmuebles de tarifa alta pueden soportar un porcentaje menor y aun así pagarte bien, y por eso los propietarios de lujo negocian más duro y a menudo ganan.
La duración de la estancia. Lo que importa es el ingreso por rotación, no por mes. Un inmueble con doce estancias de dos noches supone unas cuatro veces la coordinación de otro con tres de una semana con la misma ocupación.
Distancia y densidad. Diez inmuebles a veinte minutos entre sí no son la misma base de costes que diez repartidos por una provincia. Los gestores con densidad pueden cobrar menos y ganar más; los dispersos no, y no deberían fingir lo contrario.
Quién soporta al equipo. Un gestor con limpiadoras y personal de mantenimiento en nómina arrastra salarios fuera de temporada. Quien subcontrata todo tiene costes fijos menores y menos control. Sus comisiones no deberían ser iguales.
Regulación y carga administrativa. Los mercados con licencias, tasas turísticas, renovaciones de registro e inspecciones añaden horas recurrentes reales que nada tienen que ver con los huéspedes. Ahí las comisiones son más altas por un motivo que conviene explicar a los propietarios.
Un mecanismo de plataforma pertenece a la misma conversación, porque los propietarios lo confunden a menudo con tu comisión. La comisión de servicio de anfitrión de Airbnb la descuenta Airbnb antes de que llegue el pago, bien en una estructura compartida en la que una parte menor se toma del anfitrión y una mayor del huésped, bien en una estructura de solo anfitrión en la que todo sale del lado del anfitrión. Cuál se aplica depende del tipo de anuncio y de cómo esté conectado, y los porcentajes los documenta Airbnb, no tu contrato de gestión. A septiembre de 2026 esos mecanismos están publicados en las páginas de ayuda de Airbnb y conviene leerlos antes de construir cualquier proyección para un propietario, porque una proyección que los ignora exagera lo que él va a recibir.
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Ver como funcionaQué suele incluir la comisión y qué no
La página más útil que un gestor puede poner delante de un propietario no es un precio. Es esta tabla, rellenada con honestidad para su propio servicio.
| Concepto | Normalmente dentro de la comisión | Normalmente facturado aparte |
|---|---|---|
| Comunicación y filtrado de huéspedes | Sí | Rara vez aparte |
| Gestión de calendario y tarifas | Sí | A veces un servicio de precios aparte |
| Programación y coordinación de limpiezas | Sí, la coordinación | La limpieza en sí se cobra aparte |
| Mano de obra de limpieza | No | Tarifa de limpieza al huésped, o al propietario |
| Lencería y consumibles | Variable, y es la línea más discutida | A menudo un cargo de lencería o suministros por estancia |
| Coordinación de mantenimiento rutinario | Sí | El trabajo en sí, a coste o con un margen declarado |
| Avisos de urgencia | La coordinación sí | Coste del proveedor, más recargo fuera de horario |
| Creación del anuncio y fotografía | A veces | A menudo una cuota de alta única |
| Informes al propietario | Sí | Rara vez aparte |
| Apoyo en licencias, registro e impuestos | Muy variable según el mercado | A menudo un cargo anual aparte |
| Reposición y compra de suministros | La coordinación sí | Mercancía a coste, a veces con cargo de gestión |
Dos líneas de esa tabla causan la mayoría de las disputas. La lencería es la primera: que la lavandería vaya dentro del cargo de limpieza al huésped, dentro de tu comisión o en la factura del propietario es una elección legítima, y cualquier versión se defiende si está por escrito. El margen de mantenimiento es la segunda: cobrar un margen de coordinación sobre el trabajo de proveedores es completamente normal, y ocultarlo es lo que convierte una práctica corriente en un problema de confianza. Declara el porcentaje en el contrato y nunca se convertirá en conversación.
Las estructuras que hacen perder dinero en silencio
Si gestionas inmuebles, esta es la sección que paga la lectura. Ninguna parece un error al firmar. Todas aparecen en tu cuenta bancaria.
Solo porcentaje sobre una cartera estacional. Tu carga no se detiene cuando se detienen las reservas. Preparar el invierno, ventanas de mantenimiento, informes al propietario, renovaciones de licencia y volver a publicar anuncios ocurren en los meses tranquilos, y un porcentaje puro no paga nada de eso. Los gestores de parque estacional que nunca pasan a un híbrido o a un mínimo mensual subvencionan a sus propietarios de noviembre a marzo.
Sin mínimo mensual. Relacionado y más concreto. Un inmueble que apenas ingresa en un mes te sigue costando tu gasto fijo por unidad. Un suelo pequeño, dicho con claridad y calculado sobre tu coste real de sostener una puerta, saca el peor mes del año de tu riesgo sin hacerte parecer caro.
Absorber un riesgo de rotación no tarifado. Un huésped cancela dentro de la ventana, la limpiadora está reservada y espera cobrar. ¿Quién paga? Si tu contrato no lo dice, pagas tú, siempre, y es invisible porque nunca aparece como línea en ninguna parte.
Mantenimiento a coste puro, sin cargo de coordinación. Encontrar un fontanero un domingo para un inmueble a noventa minutos es trabajo real. Trasladar la factura exactamente a coste significa que cuantos más problemas tiene un inmueble, más trabajas gratis. Un porcentaje de coordinación declarado sobre el trabajo de proveedores lo resuelve y se justifica con facilidad.
Un porcentaje que no se mueve tras el primer año. Los costes suben. Las limpiadoras suben. El seguro sube. Contratos firmados hace tres años a una tarifa que ya era fina entonces hoy pierden dinero. Una cláusula de revisión anual, con un preaviso definido, es práctica comercial normal y muchísimo más fácil de activar que renegociar desde cero.
Extras sin facturar. La entrega de muebles que esperaste. El cerrajero. Las cuatro horas de una renovación administrativa. Cada uno parece demasiado pequeño para facturarlo y juntos son tu margen. O los metes en el precio o los facturas, pero no los hagas gratis diciéndote que es buena voluntad.
Alta hecha por nada. Crear el anuncio, coordinar la sesión de fotos, configurar precios, informar a las limpiadoras y hacer la visita son días de trabajo antes de una sola reserva. Una cuota de alta es estándar en el sector a septiembre de 2026, y los gestores que la omiten son los que sufren cuando un propietario se va a los cinco meses.
Cómo presentar una comisión para que sobreviva a la comparación
Un propietario que compara tres propuestas leerá tres porcentajes y elegirá el más bajo, salvo que le des algo mejor que comparar. Dáselo.
Empieza por el neto del propietario, no por la comisión. El número que de verdad le importa es el que aterriza en su cuenta. Muestra los ingresos previstos por reservas, después cada deducción en orden incluidas comisiones de plataforma, limpieza, consumibles y la tuya, y el neto del propietario abajo. Una propuesta que termina en tu porcentaje le obliga a hacer cuentas. Una que termina en su dinero hace el trabajo por él y reencuadra la comparación sin ruido.
Sé conservador en la proyección y dilo. Una ocupación inflada gana la firma y pierde al cliente en el cuarto mes. Presenta un escenario realista y enuncia tus supuestos de ocupación y precio medio. Un propietario que ya se ha quemado una vez nota la diferencia al instante, y son los propietarios que interesa tener.
Pon las exclusiones por escrito en la misma página. Contra toda intuición, listar lo que no está incluido te hace parecer más caro y ganar más veces, porque el propietario ve entonces que la propuesta barata tampoco lo mencionaba. El silencio sobre las exclusiones es aquello en lo que se apoya la oferta más barata.
Enseña un mes calculado. Un único mes realista, línea a línea, del bruto al neto del propietario. Responde al noventa por ciento de las preguntas antes de que se formulen y es la página que el propietario reenvía a su pareja.
Dale un trabajo a la comisión. "22 por ciento" es un número. "El 22 por ciento cubre comunicación con huéspedes siete días a la semana, precios revisados cada semana en vez de fijados y olvidados, coordinación de limpiezas con nuestro propio equipo, mantenimiento resuelto sin que te llamen y un informe mensual el día 5" es un servicio. El mismo número y una pregunta completamente distinta en la cabeza del propietario.
Responde a la objeción de la autogestión antes de que la planteen. Muchos propietarios pueden hacerlo ellos mismos, y fingir lo contrario les ofende. Haz explícito el intercambio en horas y en ingresos perdidos por respuestas lentas y precios planos, y deja que los números argumenten. Si los números no te favorecen para ese inmueble, dilo. El gestor que dijo la verdad es al que llaman la temporada siguiente.
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Marquemos primero el límite, porque en un artículo sobre comisiones la lectura tentadora es que una herramienta barata sustituye a una cara.
Zoye no es un sistema de gestión inmobiliaria y no pone precio a tu trabajo de gestión. No tiene channel manager ni sincronización con Airbnb, Booking.com o Vrbo. No hay calendario de disponibilidad, ni motor de tarifas por noche, ni motor de reservas, ni bandeja de mensajes de huéspedes de OTA, ni contabilidad fiduciaria para pagos a propietarios. Cobres lo que cobres y estructures como estructures, tu PMS conserva todas esas funciones, sea Guesty, Hostaway, Lodgify, OwnerRez o Smoobu. Zoye se coloca al lado y opera la mitad comercial de la comisión: ganar al propietario, acordar el número, ponerlo por escrito y cobrarlo.
Esa mitad tiene una forma que la mayoría de los gestores reconoce. Sale un presupuesto y el propietario dice que lo va a pensar. El contrato es un PDF en un correo y una copia firmada en algún lugar del disco. La factura mensual se reconstruye a mano desde tres fuentes. Dos propietarios van tarde en el pago y nadie los ha reclamado, porque reclamar a un propietario es la tarea menos atractiva del negocio.
Zoye guarda todo eso como registros y no como memoria. Cada propietario es un contacto con sus inmuebles, su estructura de comisión acordada, sus documentos y todo su historial enlazados. El presupuesto es una oportunidad en un pipeline con etapa y siguiente acción fechada, de modo que el propietario que dijo "déjame pensarlo" recibe seguimiento ese día y no tres semanas después. El contrato firmado, el cuadro de comisiones y el certificado de seguro viven sobre el propietario, no en un correo. Las facturas mensuales salen y las impagadas salen a flote sin que te acuerdes de mirar.
Lo que cambia el día de trabajo es que el asistente actúa en vez de recordar. Dile en lenguaje normal, por WhatsApp entre inmueble e inmueble, que el propietario de la visita del puerto quiere una oferta al 20 por ciento con cuota de alta, y el registro, la oportunidad y la tarea de seguimiento existen. Pregunta qué presupuestos a propietarios llevan más de diez días en silencio y recibes la lista; dile que los reclame y quedan reclamados. Pregunta cuál es tu porcentaje medio de comisión entre los contratos firmados este año, o qué inmuebles cuestan más en avisos no facturados de lo que ingresan, y obtienes la cifra en lugar de un gráfico que interpretar.
Presupuestos a propietarios, comisión media acordada y facturas pendientes como cifras sobre las que actuar, junto al sistema que mueve tus calendarios
En coste, Zoye se cobra en planes mensuales fijos para todo el espacio de trabajo y no por inmueble ni por reserva, algo que importa en un sector donde casi toda otra línea crece con el número de puertas. A septiembre de 2026 los planes son Almost Free por 5 dólares al mes, o 4 al mes con facturación anual, con 1 miembro del equipo y 1GB de almacenamiento; Starter por 29 o 23 con 10 miembros y 5GB; Growth por 59 o 47 con 20 miembros y 10GB; Scale por 119 o 95 con 100 miembros y 25GB; y un plan Customize presupuestado para operaciones mayores. El detalle actualizado está en la página de precios.
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Empezar ahoraRevisar tu comisión una vez al año
Estés en el lado de la mesa que estés, una comisión de gestión no es una decisión que se toma una vez.
Los gestores deberían repetir el mismo ejercicio corto cada año, inmueble a inmueble y no en agregado. Coge un inmueble. Estima las horas que consumió realmente en doce meses entre huéspedes, rotaciones, mantenimiento, trato con el propietario y administración. Multiplica por lo que tu tiempo debe valer para que el negocio funcione. Suma una parte del gasto fijo. Compáralo con lo que el inmueble te pagó de verdad. Hazlo con toda la cartera y encontrarás casi siempre el mismo patrón: unos pocos inmuebles generan la mayor parte del margen, algunos quedan a la par, y uno o dos te cuestan dinero mientras dan sensación de actividad. Eso no es un problema de precios general. Es un problema de precios en tres puertas concretas, y se arregla con una conversación.
Los propietarios deberían revisar desde el otro lado. Qué hizo realmente el gestor este año, cómo evolucionaron ocupación y precio medio, y cuánto habría costado autogestionar en horas propias. Una comisión que parecía alta en enero suele parecer evidente en diciembre, y a veces al revés. En cualquier caso, la revisión es lo importante.
La última palabra sobre el número: una comisión es el precio de un alcance de trabajo, así que haz del alcance la conversación. Los gestores que compiten por porcentaje atraen propietarios que se van por un porcentaje menor. Los que compiten por lo que el propietario se lleva, y pueden mostrarlo cada mes sin rehacerlo a mano, los conservan.
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Preguntas frecuentes
No existe una cifra justa única, porque la comisión pone precio a un alcance de trabajo y no a una tarifa de mercado. A septiembre de 2026, los rangos que publican los gestores de alquiler de corta estancia van habitualmente desde un porcentaje de dos dígitos bajo sobre los ingresos por reservas en la cogestión ligera hasta alrededor de un tercio en la gestión realmente integral de mercados exigentes, mientras que la gestión residencial de larga estancia se sitúa muy por debajo porque el trabajo es mucho menor. La prueba honesta no es si tu número cae dentro de un rango, sino si el propietario puede ver en una sola página qué compra la comisión, qué se factura aparte y cuánto le queda al final.
El porcentaje sobre los ingresos brutos por reservas es más fácil de explicar, más sencillo de conciliar con un informe de pagos y menos discutible, y por eso la mayoría de los gestores acaba ahí. El porcentaje sobre el neto te hace cargar con costes que no controlas y abre cada mes un debate sobre qué cuenta como deducción. Si aun así optas por el neto, defínelo en una frase inequívoca dentro del contrato, nombra exactamente qué deducciones se aplican primero y muestra un ejemplo calculado en la propuesta. La ambigüedad en esa cláusula es la primera causa de disputas con propietarios.
Normalmente no. En la mayoría de los acuerdos la tarifa de limpieza se cobra al huésped y se traslada al equipo de limpieza, y la comisión de gestión va aparte. Los gestores se diferencian en si retienen un margen de coordinación sobre ese importe, en si la lencería y los consumibles van dentro o se facturan al propietario, y en quién asume el coste cuando un huésped cancela tarde y la limpieza ya está programada. Las tres cosas deben quedar por escrito antes de la primera temporada, no descubrirse en el cuarto mes.
Calcúlalo hacia atrás desde tu propio coste en lugar de copiar a un competidor. Estima las horas que un inmueble te consume realmente al mes entre comunicación con huéspedes, coordinación de limpiezas, precios, mantenimiento e informes al propietario, multiplica por lo que tu tiempo debe valer, suma una parte de tus costes fijos y tu margen objetivo, y divide entre los ingresos mensuales realistas del inmueble. Eso te da el porcentaje que ese inmueble concreto tiene que rendirte. Compáralo con las tarifas locales publicadas como prueba de cordura, y si la diferencia es grande, lo más probable es que el inmueble no encaje y no que tu precio esté mal.
Porque la comisión pone precio al trabajo, y el trabajo es realmente distinto. Un piso urbano con cerradura de código, una limpiadora cerca y estancias de dos noches exige una fracción del esfuerzo de una cabaña aislada con jacuzzi, fosa séptica, noventa minutos de carretera y huéspedes que llegan con preguntas. El precio medio por noche también cuenta, porque el mismo porcentaje produce ingresos muy distintos sobre una noche de 90 dólares y una de 600. La regulación, las licencias, los impuestos locales y el hecho de tener plantilla propia o subcontratar lo mueven todavía más.
Ninguna de las dos cosas. Zoye no pone precio a tu trabajo de gestión y no es un sistema de gestión inmobiliaria: sin channel manager, sin sincronización con OTAs, sin calendario de disponibilidad, sin tarifas por noche, sin motor de reservas, sin bandeja de mensajes de huéspedes de OTA y sin contabilidad fiduciaria. Se sitúa junto a Guesty, Hostaway, Lodgify, OwnerRez o Smoobu, no en su lugar. Lo que sí opera es el lado comercial de la comisión: el pipeline de propietarios y el presupuesto, el contrato de gestión y sus documentos, el seguimiento mientras el propietario decide, la facturación mensual y su reclamación, y los informes que puedes poner delante de un propietario.
